قراردادهای اجاره و رهن از جمله اسنادی هستند که امروزه هر فرد حداقل یکبار در زندگی خود با آنها روبرو می‌شود. بیشتر مردم اغلب به دنبال الگوهای قراردادهای اجاره و رهن هستند، این امر را به منظور تسهیل فرآیند معاملات و امور مربوطه می‌باشد.
نکات مهم قراردادهای اجاره و رهن
در صورتی که پس از پایان مدت اجاره مبلغی را که به عنوان رهن پرداخت کرده است، به مستاجر بازنگرداند نیست،
مستاجر چه گزینه‌هایی دارد؟
مبلغی که مستاجر در زمان امضای قرارداد با موجر پرداخت می‌کند، به عنوان رهن شناخته می‌شود. این مبلغ به عنوان تضمین از سوی مستاجر به موجر برای اجاره ملک پرداخت می‌شود و به عنوان قرض‌الحسنه به مالک داده می‌شود. طبق قانون، هر زمانی که مستاجر درخواست کند، حق دریافت مبلغ رهن را دارد.
با این حال در قرارداد اجاره ممکن است تصریح شود که تا پایان مدت اجاره، مستاجر حق درخواست بازپرداخت مبلغ رهن را ندارد. همچنین، عرفاً ممکن است توافق شود که تا انقضای قرارداد، مستاجر حق ادعای مبلغ رهن را نداشته باشد. در صورتی که قرارداد به پایان برسد، مستاجر می‌تواند درخواست بازپرداخت مبلغ رهن را داشته باشد؛ در غیر این صورت، قرارداد به طور موافقت‌نامه‌ای تمدید می‌شود و تعهدات تا زمان تعیین شده ادامه خواهد داشت. اما اگر قرارداد به پایان برسد، مالک از مستاجر خواهد خواست که ملک را تخلیه کند و در این صورت، مستاجر حق ادعای مبلغ رهن را دارد.
جهت ارتباط و دریافت اطلاعات در مورد مشاور حقوقی کلیک کنید.
بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر و قرارداد اجاره و رهن، تخلیه ملک و بازگشت مبلغ رهن همزمان انجام می‌شود. در صورتی که موجر به هر دلیلی نتواند مبلغ رهن را به مستاجر بازپرداخت کند و مستاجر به مشکل برخورد کند، می‌تواند از طریق اقدام قضایی حقوق خود را مطالبه کند.
در صورتی که مبلغ رهن کمتر از بیست میلیون تومان باشد، می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف حقوق خود را مطالبه کند و اگر مبلغ بیشتر از پنج میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی مراجعه کند. در این مورد، باید قبل از صدور حکم، مبلغ را از موجر بازپرداخت کند.
بهترین راه برای مستاجر ارائه اظهارنامه‌ای است که در آن توافق شود که مبلغ رهن را پس از تخلیه ملک به مستاجر بازپرداخت کند؛ در این صورت، موجر هیچ ادعایی نخواهد داشت. همچنین، خساراتی که مستاجر دریافت می‌کند، از طریق این اظهارنامه قابل مطالبه است. این اظهارنامه یکی از اسنادی است که در دادگاه قابل استناد است و مستاجر می‌تواند از طریق آن مبلغ رهن را مطالبه کند.
قانوناً پس از پایان مدت اجاره، مستاجر هیچ حق و حقوقی در ماندن در ملک ندارد و حتی اگر مبلغ رهن را پس نگیرد، می‌بایست ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر مبلغ رهن را دریافت نکرده باشد، می‌تواند با مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست، ادعای خود را مطالبه کند. بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، مستاجر باید بعد از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه کند و از طریق دادگاه می‌تواند حقوق خود را اعلام کند.
خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن
دریافت خسارت به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر شرایط خاصی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی ذکر شده است. بر این اساس، میزان خسارت وارده به مستاجر از طریق موجر باید طبق شاخص بانک مرکزی تعیین شود و نه از طریق تصمیم کارشناس.
در ابتدا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید این ادعا را به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر شکلی مطالبه کند. در صورتی که موجر توانایی مالی برای پرداخت خسارت را نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد، از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.
خسارت وارده به دلیل تأخیر در پرداخت مبلغ رهن، که به صورت امانت نزد موجر می‌ماند، در زمان پرداخت مبلغ رهن نیز مطالبه می‌شود.
فسخ قراردادهای اجاره و رهن
درخواست فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر یا موجر، بسته به شرایط خاص، ممکن است مورد تأیید یا رد قرار گیرد. قانوناً، می‌تواند حق فسخی در قرارداد پیش‌بینی شود، اما در بسیاری از موارد فسخ قرارداد بر اساس توافق طرفین صورت می‌پذیرد.
بنا به توافق بین طرفین یا شرایطی که در قرارداد درج شده باشد، ممکن است حق فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین اعمال شود. به عنوان مثال، اگر مستاجر احساس کند که مغبون شده است و مالک بیش از قیمت واقعی ملک اجاره را تعیین کرده است، ممکن است به دلیل غبن، حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
شرایط خاصی ممکن است در قرارداد تعیین شود که در صورت عدم اجرای آنها توسط یکی از طرفین، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. به عنوان مثال، اگر در قرارداد تعیین شود که تا یک تاریخ مشخص، مالک ملک موظف به انجام تعمیرات لازم است و اگر این تعمیرات انجام نشود، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.
از این رو درخواست فسخ قرارداد اجاره می‌تواند تحت شرایط خاصی صورت گیرد و باید به مفاد قرارداد و قوانین مربوطه توجه شود. اما توجه داشته باشید که فسخ قرارداد به توافق طرفین و یا بر اساس شرایط خاص ممکن است و هیچ گاه به تنهایی توسط یک طرف انجام نمی‌شود، مگر این که بر اساس اقاله صورت گیرد.
کسب اطلاعات بیشتر : بررسی اصول حقوقی قراردادها
جبران خسارت‌های وارده به ملک از محل رهن
در روابط موجر و مستاجر، امکان کسر خسارات وارده به ملک از محل رهن مستاجر وجود دارد. طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، موجر می‌تواند در صورتی که خسارتی به ملک وارد شود و مستاجر مسئول آن باشد، اقدام به مطالبه خسارت از مستاجر کند.
در صورتی که موجر دادخواستی در این خصوص به دادگاه ارائه کند و گواهی مبنی بر آن را بگیرد، می‌تواند به میزان خسارت وارده به ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن پرداخت کرده است، از آن کسر کند و باقی مبلغ را به مستاجر بازپرداخت کند. این امر به عنوان ضمانتی از سوی مستاجر است و در مواردی که خسارت وارده به ملک به خودی خود باشد، مستاجر ملزم به پرداخت خسارت نیست؛ اما اگر خسارت ناشی از تقصیر یا اقصاد مستاجر باشد، او موظف به پرداخت خسارت است.
از این رو در صورت وقوع خسارت به ملک، موجر می‌تواند به موجب قانون و موافقت مستاجر، خسارت‌های وارده را از محل رهن مستاجر کسر کرده و مابقی را به وی بازپرداخت کند. در هر صورت، قبل از هر اقدامی، مشاوره با یک کارشناس حقوقی توصیه می‌شود تا به صورت قانونی و در حفظ حقوق هر دو طرف، اقدامات لازم انجام شود.
