مقدمه
در موارد بسیار زیادی پیش می آید که مالک یک ملک چندین نفر باشند به صورتی که معلوم نیست کدام قسمت متعلق به هر یک از آنها می باشد، به دلیل مشاع بودن در صورت تصرف هر یک از شرکا ممکن است درگیری پیش بیاید، معمولا در این جور موارد برای راحتی کار شرکا بین خودشان سند تنظیم می نمایند.
در تنظیم تقسیم نامه ضرورت دارد که دقیقا مواردی در نظر گرفته شود تا هیچ گونه درگیری و مشکلی در آینده بین شرکا پیش نیاید، به طور مثال میزان سهم دقیق هر شریک به تفکیک نام معلوم باشد تا بعدا همین مورد عامل مناقشه بین شان نگردد.
از آنجایی که نوشتن تقسیم نامه نیاز به دانش کافی دارد و ممکن است که شرکایتان و شما با آن آشنایی نداشته باشید، بهتر است که در زمان تنظیم چنین سندهایی از مشاور یا وکیل استفاده کنید تا بعدا دچار مشکلی نشوید.
در ادامه این مقاله برای این که شما خواننده عزیز و گرامی بیشتر با تقسیم نامه آشنایی پیدا کنید ابتدا آن را دقیقا تعریف می نماییم و سپس در خصوص نحوه نوشتن و تنظیم کردنش به طور مفصل صحبت خواهیم کرد تا در صورت نیاز بدانید که چگونه آن را تنظیم نمایید.
برای آگاهی نسبت به تنظیم قرارداد ما حتما روی لینک بزنید.
تقسیم نامه چیست؟
بسیاری از افراد هستند که با اصطلاح تقسیم نامه زمین یا هر چیز دیگر که سندی مالی محسوب می شود آشنایی ندارند و نمی دانند چه کارایی دارد، برای این که به جواب این پرسش تان برسید در ادامه توضیحاتی ارائه خواهیم داد.
تقسیم نامه سندی است که سهم مالکان یک زمین مشاع را دقیقا مشخص می کند تا هر کدام به حق خود برسند، معمولا زمین هایی که مشاع باشد و مالکانش کثیر باشند به وسیله همین سند سهم همه معلوم می شود تا هر کس بتواند در قسمت مربوط به خود هر دخل و تصرفی دوست دارد انجام دهد.
نکته مهم و حائز اهمیت در مورد این سند این است تا زمانی که بین شرکا به صورت رسمی تنظیم نشود و بر اساس حرف و گفته باشد هیچ یک از شرکا نمی توانند اقدام به تصرف بخشی از ملک نمایند؛ زیرا در یک زمین یا ملک مشاع تصرف کردن هر جایی باید با رضایت شرکا همراه باشد.
قانون 581 مدنی اشاره نموده است که تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن و یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات فضولی خواهد بود؛ بنابراین در صورتی که بدون رضایت شرکا و بدون تقسیم نامه اقدام به تصرف ملک نمایید حق شکایت برای آنها محفوظ خواهد بود.
برای دریافت مشاوره حقوقی روی لینک کلیک کنید.
نکاتی در مورد نحوه نوشتن تقسیم نامه:
همان طور که بالاتر نیز اشاره کردیم بدون وجود سند تقسیم هیچ کدام شرکا اجازه نخواهند داشت تا در ملک مشاع بدون رضایت دیگران دخل و تصرف نمایند، در صورتی که چنین عمل صورت دهند به طور قطع از نظر عرف و قانون محکوم هستند و شرکا می توانند بر علیه شان شکایت نمایند.
* ماده 589 قانون مدنی به صراحت گفته است که “هر شریک المال می تواند هروقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.”
همین قانون به خودی خود دارد اشاره می کند که وجود تقسیم نامه و رضایت شرکا در چنین ملک ها و زمین هایی اهمیت دارد و افراد نمی توانند سر خود هر قسمت از ملک مشاع را که خواستند تصرف نموده و برنامه های خود را بر روی آن پیاده نمایند.
* همچنین ماده 591 قانون مدنی می گوید که شرکا باید برای تنظیم تقسیم نامه توافق داشته باشند، بنابراین اگر یکی در ملک مشاع دست ببرد و هر جور که دوست داشت بدون رضایت بقیه تقسیم نماید به طور قطع اختلاف پیش خواهد آمد و قانون از شرکایش در این مورد حمایت خواهد کرد.
* ضمنا در مورد مال و اموالی که مشاع بوده و بخشی از آن به صورت وقف است نمی توان چنین سندی تنظیم کرد، در تنظیم سند برای تقسیم حتما باید مال وقفی در نظر گرفته شود؛ ماده 597 قانون مدنی در این مورد می گوید تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
یعنی اگر بخشی از مال یا تمام آن وقف باشد شرکا اجازه نخواهند داشت اقدام به تقسیم آن در میان خود نمایند، در این جور موارد باید مال وقفی را از کل سند تقسیمی جدا نمود و سپس بقیه ملکی که باقی مانده را با رضایت تمامی طرفین تعیین حد و مرز نمود.
* دیگر شرطی که در تقسیم نامه باید در نظر گرفته شود این است که عملیات تقسیم ملک مشاع نباید موجب ضرر به سایر شرکا شود؛ ماده 593 قانون مدنی می گوید نقصان فاحش قیمت به نحوی که عادتا، قابل چشم پوشی نباشد، در نظر گرفته شود.
اگر ملکی را آن گونه که خود دوست دارید تقسیم نمایید به طوری که ضرر شرکایتان به صورت قیمت یا متراژ را در نظر نگیرید قانون از آن چشم پوشی نخواهد کرد، ماده 595 قانون مدنی می گوید اگر تقسیم موجب از مالیت افتادن حصه یک یا چند نفر از شرکا شود، تقسیم نامه معتبر نخواهد بود.
* همچنین قانون 601 مدنی می گوید که تقسیم نامه نباید به غلط واقع شود وگرنه تقسیم باطل خواهد بود؛ ضمنا ماده 46 قانون ثبت اسناد کشور هم می گوید این جور اسناد باید به طور رسمی به ثبت برسند وگرنه در هیچ یک از ادارات و محاکم قابل قبول نخواهند بود.
تمامی این قواعد و قوانینی که ذکر شد به نوعی می گویند که در چنین اسنادی بهتر است که شرکا با هم دیگر دقیقا کنار بیایند و بدون اجازه هم دخل و تصرفی صورت ندهند تا در آینده اختلافی میان آنها به وجود نیاید و به سندی که تنظیم کرده اند تمامی طرفین احترام بگذارند.
حتما به مقاله ی نکات طلایی برای نحوه دریافت اخذ پایان کار ساختمان سر بزنید.
نحوه نوشتن تقسیم نامه:
تنظیم چنین اسنادی معمولا نیاز به دانسته های قانونی زیادی دارد و بهتر است افراد در صورتی که این آگاهی ها را ندارند به دفترهای حقوقی مراجعه نمایند تا یک وکیل یا مشاور آنها را در تنظیم این سند یاری نماید.
نکته اول: در زمان تنظیم تقسیم نامه باید اسناد هویتی تمامی شرکا موجود باشد و با آنها تطبیق داده شود تا دارای هیچ گونه مشکلی نباشد، در صورتی که بعدها اختلافی پیش بیاید قانون اطلاعات روی سند را بازرسی خواهد کرد که آیا صحت دارد یا ندارد؛ در صورت صحت نداشتن اطلاعات سند از اعتبار ساقط خواهد بود.
نکته دوم: در زمان تنظیم تقسیم نامه بر اساس مدارک و کروکی اداره ثبت دقیقا باید مشخص شود موقعیت جغرافیایی ملک کجا می باشد، اگر پلاکی دارد در سند آورده شود تا با ملک دیگری اشتباه گرفته نشود، اگر این اطلاعات دقیق نباشد بر اساس قانون 600 مدنی اگر در سند عیبی ظاهر شود که شرکا از آن آگاه نبوده باشند فرد متضرر می تواند تقسیم را محترم نشمارد و به هم بزند.
نکته سوم: در اسنادی از این دست باید میزان سهم هر یک از شرکا دقیقا معلوم باشد تا بعد از تنظیم دقیقا بداند که کدام قسمت از ملک مشاع سهم او شده است، رعایت نکاتی از این دست کمک خواهد کرد تا بعدها اختلافی بین شرکا پیش نیاید و همه به این تقسیم نامه احترام بگذارند.
نکته چهارم: زمانی که چنین اسنادی میان شرکا تنظیم شود و همه پای آن را امضا و اثر انگشت بزنند و در دفترخانه های رسمی ثبت شود دیگر هیچ کس نمی تواند زیر قول و قراری که گذاشته اند بزند و بعدا حرفش را پس بگیرد؛ ماده 599 قانون مدنی می گوید: تقسیم بعد از آن که صحیحا واقع شد لازم است و هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کنند.
همان طور که دیدید تنظیم اسنادی مثل تقسیم نامه دارای پیچیدگی هایی است که باید در زمان نگارشش در نظر گرفته شود؛ اگر نگران این هستید که شرکا بر سرتان کلاه بگذارند بهتر از با یک وکیل خوب و خبره در مورد تنظیم این اسناد تماس بگیرید.
ﻧﺣوه ﻧوﺷﺗن ﺗﻘﺳﯾم ﻧﺎﻣﮫ زﻣﯾن
تفکیکنامه یا تقسیمنامه زمین، سندی است که با استفاده از آن، شرکای یک زمین مشترک تصمیم به تعیین حصه و سهم خود در مالکیت آن زمین میگیرند. به منظور انجام این عمل، شرکای متعلقه ملزم به تدوین متن تفکیکنامه زمین هستند. این سند مهم است زیرا تعیین مشخصات دقیق حصه هر شریک در ملک مشترک را فراهم میکند. بنابراین، درست نوشتن و تدوین تفکیکنامه زمین امری حیاتی است که باید به آن توجه کرد.
در این راستا، اهمیتی دارد که تقسیمنامه زمین به دقت و با رعایت قوانین مربوطه تنظیم شود. اطلاعات محدودی از جمله حصۀ هر شریک، مسئولیتهای مالی و نحوه مدیریت زمین مشترک در این سند باید مورد توجه قرار گیرد. همچنین، تأکید بر فهم دقیق و مشترک این موارد توسط تمامی شرکای مرتبط ضروری است.
از نظر حقوقی، تدوین تفکیکنامه زمین باید با دقت به مقررات و قوانین مربوطه انجام شود تا از هرگونه ابهامی در آینده جلوگیری شود. در نهایت، تفکیکنامه زمین نهایی باید توافقنامهای جامع و عادلانه باشد که حقوق و تعهدات هر شریک را به صورت واضح و بدون ابهام مشخص کند.
ﻧوﺷﺗن ﺗﻘﺳﯾم ﻧﺎﻣﮫ زﻣﯾن
درباره روش تدوین و تنظیم تقسیمنامه زمین، باید ذکر کرد که ابتدا شرکای زمین باید با یکدیگر توافق کرده و یک متن تقسیمنامه معمولی برای زمین را آماده کنند. سپس باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور سند رسمی برای تقسیم زمین را ثبت کنند. این اقدام ضروری است چرا که تقسیمنامه زمین معمولی، طبق قوانین، در محاکم و ادارات قابل قبول نمیباشد.
دفاتر اسناد رسمی با توجه به اسناد و مدارک لازم و دریافت هزینههای مشخص، یک تقسیمنامه رسمی صادر میکنند که از طریق آن، حصۀ هر شریک در ملک مشترک مشخص میشود. در هنگام تنظیم تقسیمنامه زمین، موارد زیر باید به صورت روشن در متن آن ذکر شوند:
- مشخصات هویتی همه شرکا و محل اقامت آنها باید با دقت در تقسیمنامه زمین ذکر شود.
- مشخصات زمین مشترک از جمله مساحت، آدرس، و شماره پلاک آن، باید در متن تقسیمنامه زمین آورده شود.
- قدر السهم هر یک از شرکا باید بهطور کامل و دقیق در تقسیمنامه تعیین شود.
نکته حائز اهمیتی که درباره تدوین تقسیمنامه زمین وجود دارد این است که پس از صدور تقسیمنامه رسمی، هیچ یک از شرکا نمیتوانند بدون رضایت دیگران آن را تغییر دهند، مگر اینکه عیبی در حصۀ هر یک از شرکا ظاهر شود یا تقسیم زمین به دلیل مسائل قانونی باطل شود.
ﻧﺣوه ﻧوﺷﺗن ﺗﻘﺳﯾم ﻧﺎﻣﮫ ارث
در این بخش به بررسی نحوه نوشتن و تنظیم تقسیمنامه ارث میپردازیم و اینکه وراث باید چگونه با یکدیگر برخورد کرده و تقسیمنامه ارث را تدوین کنند. نحوه نوشتن تقسیمنامه ارث به یکی از دو صورت زیر است:
1- روش نگارش تقسیمنامه ارث به صورت دستنویس و عادی، که به آن تقسیمنامه دستی نیز معروف است، به شیوهای است که اطلاعات مربوط به توزیع داراییها و تعیین حصص وراث، به صورت دستی توسط وراث یا شخصی که مسئول تنظیم این سند است، ثبت میشود.
در این رویکرد، تمام وراث یا وکیلان حقوقی آنها، باید در یک جلسه حضور یابند و با تکمیل و تنظیم تقسیمنامه، با پرکردن بخشهای خاص آن، اقدام کنند. در این ابتدا، در بخش مرتبط به تقسیمکنندگان، جزئیات تمام وراث اعم از نام و نام خانوادگی، نسبت با مورث، شماره ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد و محل سکونت، باید وارد شود.
سپس، در بخش مربوط به میراث، ماتریکس با جزئیات دقیق از داراییهای باقیمانده از متوفی باید تهیه شود و در بخش مرتبط با قسمت سهمها از تقسیم، میزان سهم الارث هر وارث از هر یک از متوفیان باید مشخص شود. در آخرین مرحله، پس از ذکر شرایط مربوط به تقسیمنامه ارث، تمام وراث یا وکیلان حقوقی آنها، زیر تقسیمنامه تنظیم شده را امضا کنند.
2- تنظیم تقسیمنامه ارث به صورت سند رسمی و با مراجعه به دفترخانه
در این روش، تمام وراث یا وکیلان حقوقی آنها، ملزم به مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی میشوند و با ارائه مدارکی همچون گواهی حصر وراثت، اصل یا کپی مشابه اصل وکالتنامه وکیل وراث، مدارک هویت وراث و… به دفتردار، توافق خود را در خصوص میزان سهم هر وارث از ترکه متوفی اعلام میکنند.
در پایان، دفتردار نام تمام تقسیمکنندگان، جزئیات مورد تقسیم، میزان سهم هر وارث بر اساس توافق و شرایط تعیینشده را در تقسیمنامه رسمی ثبت کرده و نسخهای از آن را به آنها تحویل میدهد. این تقسیمنامه مطابق با حقوق قانونی و شرعی نسیت انجام میشود و در صورت توافق وراث، توزیع میراث بر اساس توافق ایشان صورت میپذیرد، مثلاً حصههای برابر برای دختران و پسران یا تخصیص بیش از یک هشتم به همسر متوفی.
در آخر لازم به ذکر است که شرکت حقوقی لگاپین با سالها تجربه در زمینه تنظیم اسناد تقسیم ملک و غیره آمادگی دارد تا خدمات مشاوره ای، ثبت شرکت و آمادگی وکیل در تهران و را در اختیار شما عزیزان قرار دهد، برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر با شماره های واحد روابط عمومی ما تماس حاصل فرمایید تا همکارانمان راهنمایی تان نمایند.
